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投資房產主要選地段?怎樣選地段?

來源: 發布時間:2019/10/20 點擊量:821

談到投資房產,一定繞不開李嘉誠先生的那句經典名言:地段,地段,還是地段。


我記得當年第一次讀到這個金句時,內心確實是有被震撼到的。


作為資深房產投資人,我認為對這句話的解讀必須站在更高的層次,才能透徹地理解它。這個更高的層次就是動態思維,或者通俗地說,就是用發展的眼光看問題。


大家都知道,騰訊是中國非常成功的互聯網企業。騰訊2004年在香港上市時,市值只有6億美金,僅僅十年市值增長500倍。論投資價值,順序應該是:第一輪融資時,投資價值最高,發展前景最好,只是不確定性也比較高;剛剛上市時,投資價值仍然較高,風險也降低了一些;而現在,市值已經非常高了,雖然騰訊這座大廈已經很穩固,但百尺竿頭更進一步的難度就要大得多了。


房產投資中對于好地段的定義和追求,和股權投資中對于好公司的定義和追求,大道本質是殊途同歸的,同樣分為三重境界,這三重境界也就是好地段的三層定義。



一、好地段的三重境界


1.第一重境界:買入人人公認的好地段

例如,北京的西單、王府井,上海的淮海路、南京路,南京的新街口、夫子廟,杭州的西湖、武林廣場等等。

這樣做幾乎沒有什么風險,但既然是人人公認的好地段,價值自然大家都看得見。

那么,這種地段的房價一定撿不到什么便宜,雖然很穩定,但未來持續大幅上漲的概率不大。


2.第二重境界:買入人人公認未來會成為好地段的潛力地段

例如,北京的上地、西二旗,上海的大虹橋、前后灘,南京的河西南、江北新區,杭州的錢江世紀城、未來科技城等等。

這樣做只需要承擔很有限的風險,而由于這類地段當下的生活和商務配套還并不十分完善,自住類客群對這類地段還沒有那么熱衷。

因此,房價還沒有第一重境界中提到的那些傳統好地段那么高,未來還存在一定的想象空間。



3.第三重境界:買入人們還沒有意識到未來會成為好地段的潛力地段

例如,北京的西南三環、上海的祝橋、南京的雨山路、杭州的蕭山等等。

買入這類地段的房產,需要承擔相當程度的不確定性。各類配套可能都還剛剛開始建設,外區的自住類客群幾乎不大會考慮這些地段,當下的流動性也比較弱。

但是,這類地段房產唯一的也是最大的優點就是價格便宜,所以未來的想象空間是最大的。


到這里,你應該能看明白了,“地段,地段,還是地段”指的并不單純是現在時,同時也是未來時。甚至,可能更加鼓勵你去探索、尋找未來的好地段,兌現這其中的增量價值。


二、你適合那一重境界?


第一重境界中提到的人人公認的好地段,也許是自住類客群喜聞樂見,向往憧憬的。

但對于投資而言,一切規劃都已經落地,發展空間極其有限,建倉成本又太高,并不是好的選項。


第二重境界中提到的人人公認未來會成為好地段的潛力地段,是大眾投資房產最主流的選擇。

這些地段的基礎設施和產業導入已經初具規模,投資它們不太需要做很多家庭成員的心理建設,也能比較快的看到一定效果——適合初學者,相對比較安全,不太會犯錯,又能獲得一定的投資收益。

但對于真正的專業投資者來說,其實是不滿足于僅僅停留在這個階段的。



第三重境界中提到的人們還沒有意識到未來會成為好地段的潛力地段,才是專業投資者的目標。


第一重境界和第二重境界的地段價格差異,是自住類客群為全面完善的生活配套而支付的溢價。


而第二重境界和第三重境界的地段價格差異,是投資類客群為確定穩妥的發展預期而支付的溢價。


投資第三重境界中的這類地段,如果取得成功,可以同時收獲上面提到的兩塊溢價收益,實現收益最大化。



聽完了這三重境界,你是不是感覺熱血沸騰、摩拳擦掌、躍躍欲試,想要出門去尋找第三重境界中提到的潛力地段了?

不好意思,我可能要先給你潑一盆冷水。

在實際操作中,我們會遇到一個現實問題,就是想找到第三重境界中提到的潛力地段,其實是非常困難的。因為它要求有“未來會成為好地段”這個前提,這就大大縮小了可供選擇的板塊范圍。


未來會成為好地段,而只有你慧眼識珠,大眾都沒有看出來。這非但不容易,簡直是太難了。


這時候,就要拿出壓箱底的必殺技了。沒錯,就是更高級別的第四重境界。


三、好地段的第四重境界

選擇板塊,難道真的一定需要以“未來會成為好地段”為前提嗎?難道只有價格漲得足夠高,才可以賺錢嗎?

那可不一定,我們還有另一條線路,那就是“足夠便宜”:

國貿10萬,勁松找到一套5萬的,能不能買?

莘莊7萬,康城找到一套3萬的,能不能買?

元通6字頭,油坊橋找到一套2字頭的,能不能買?

武林7字頭,和平找到一套3字頭的,能不能買?


只要夠便宜,只要是洼地,哪怕未來不會成為絕對的CBD、市中心,漲幅也可以足夠高。剛好,這種板塊還不會吸引那么多人的關注,可以避免過度激烈的競爭,更從容地挑選合適的標的。


投資很大程度上是反人性、反直覺的。我們專業人士最后收入囊中的高性價比投資標的,絕大多數都是第四重境界中的洼地板塊。看上去毫不起眼,其實非常賺錢。


這一講的內容就到這里。我們理解了“地段,地段還是地段”這句經典名言更豐富的含義,體會了地段的四重境界,理清了尋找板塊洼地的基本邏輯。


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