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房價到頂了嗎?現在買房合適嗎?

來源: 發布時間:2019/08/30 點擊量:1226

中國房價,一直以來都是很讓大家稱奇的一件事情。從十幾年前開始,就有專家說中國的房價見頂了,但直到現在,它依然還在上漲!!!


這不禁讓人想起30年前的日本,當時日本的房價,也是漲得風生水起,但到了90年代初,日本的房價就崩潰了,日本經濟陷入了失落的二十年。其實不僅僅是日本,大部分國家的房價,都經歷過盛極而衰的過程。那么中國的房價什么時候會到拐點呢?


我們在分析了各個國家的房價之后,發現當出現以下四個條件后,房價就進入了拐點:


第一,勞動力人口見頂。

勞動力人口是主要的買房群體,根據世界銀行的統計,全球22個國家,包括日本和美國,它們的房價走勢,與勞動力人口占比的走勢高度一致,當勞動力人口開始下跌之后,接下來的兩三年房價會開始走下坡路。

目前中國的勞動力人口紅利消失,也是顯而易見的。根據世界銀行的預測,到2021年,我們勞動力人口占比會下降到70%,與日本房地產泡沫破裂前夜的水平持平。從2021年到2046年,我們勞動力人口會從70%下降到60%,這個降幅與日本從1991年-2016年間的降幅是一樣的。


第二,城鎮化已經基本完成。

從歷史來看,日本這些國家房價見頂的時候,不僅勞動力人口見頂,城鎮化也基本已經完 成。根據統計,1991年時,日本房地產泡沫開始崩潰時,城鎮化率高達77%,而國際上一般認為80%是高度城市化。也就是說,當城鎮化水平達到70%以上時,房價拐點的壓力就會急劇增加。

而目前中國城鎮化還處于中期,只有58%左右,距離70%還有很大空間。


第三,供給端過剩,人均居住面積達到高水平。

以美國為例,2008年金融危機后,美國的人均住房面積高達67平方,而英國和法國僅為35.4平方米和35.2平方米。當供給端過剩,需求端萎縮時,市場上很容易形成拋盤。

而我們目前的人均住房面積約35平方,已接近發達國家水平,且明顯高于亞洲國家,要知道日本只有19.6平米,韓國只有19.8平方。雖然我國的人均住房面積只有美國的一半,但考慮到美國地廣人稀,我們這個數字也并不算低,這對房價也是一個不小的壓力。


第四,經濟出現系統性的金融危機,對流動性造成重大沖擊。

房地產有很強的金融屬性,所以當流動性出現緊縮,經常會成為壓垮房價的最后一根稻草。

比如美國在2000后互聯網泡沫破滅后,為了實現經濟復蘇,美國進行了13次降息,直接催生了房地產市場的繁榮。但后來為了抑制資產泡沫,美國在2004年開始重啟加息,房價由漲轉跌,迎來拐點。

而中國目前沒有系統性危機,且2016年之后,國家提出了房住不炒的政策,主動的去杠桿,擠泡沫,再考慮到我們的體制優勢,爆發系統性金融危機的可能性非常小。


所以總結來看,中國的房價會因為勞動力人口的下降,會迎來第一次拐點,房價漲速會放緩,但還沒有到最終拐點時刻,因為城鎮化還能支持房地產發展相當長的一段時間。不過,在去庫存和去杠桿的背景下,不同地區的房價分化會進一步加劇。




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【 61.151.207.252 上海 】 發表于 2019-08-30 10:47:20

【 】 發表于 2019-08-30 10:31:32

好!!!!

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